拆遷評估中應該注意的問題 隨著我國城市規(guī)模的不斷擴大，以及對城市污染控制的要求越來越嚴格，使得越來越多的工廠需要搬遷。此外，因不少企業(yè)在不斷擴大生產(chǎn)規(guī)模，當原生產(chǎn)場地達不到發(fā)展需求時，也需要搬遷。工廠搬遷，停止生產(chǎn)，必定給企業(yè)造成一定的損失。因工廠搬遷而造成的生產(chǎn)經(jīng)營損失的評估，對于拆遷賠償?shù)挠嬃恳约捌髽I(yè)搬遷的財務預算，都是十分必要的。工廠搬遷，涉及企業(yè)的人、財、物，產(chǎn)、供、銷，影響到企業(yè)的方方面面，因此，對于企業(yè)這一損失的評估也比較復雜。這不但關(guān)系到需要工廠搬遷的，還涉及作為當事人的企業(yè)，因此，又不能不予以重視。
一般來說，工廠搬遷對企業(yè)的影響或者說對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方面造成的損失，
可分為三個階段，即：搬遷準備階段、搬遷階段和搬遷后恢復正常生產(chǎn)階段。這三個階段的損失可以一條曲線來表示，即開始從零開始逐漸上升（搬遷準備階段），上升至高值（搬遷階段），然后從大值逐漸下降至零（搬遷后生產(chǎn)恢復階段）。
下面，就這三個階段分別進行一些分析：
（一）搬遷準備階段： ⑴ 因工廠的客戶得知該企業(yè)搬遷的消息，從而對其交貨能力缺乏信心，因此定單會逐步減少轉(zhuǎn)移； ⑵搬遷企業(yè)不能在原地上新產(chǎn)品和擴大生產(chǎn)規(guī)模，喪失了發(fā)展的贏利機會； ⑶由于工廠將要搬遷，對原材料的定貨將逐步減少，這勢必在與原材料供應商的價格談判中處于不利地位； ⑷由于工廠將要搬遷，企業(yè)管理層必然為此投入精力，因此影響了工廠搬遷前的生產(chǎn)管理； （5 ）工廠新址建設的一系列費用，包括征地、規(guī)劃設計、廠房基建、裝修、工廠配套設施的建設等等。在這個階段，企業(yè)所受到的影響和損失是從零開始，并曲線上升。
（二）搬遷階段： 在搬遷階段，工廠完全停工停產(chǎn)。業(yè)務收入為零，但，企業(yè)的另一些開支仍需要支付，包括： ⑴生產(chǎn)經(jīng)營中仍需要支付的費用： A 、職工的薪酬（包括工資、福利、社保）以及當涉及職工后勤服務的建筑也需搬遷時、還需要保障職工的后勤需求； B、生產(chǎn)設備、運輸設備、辦公設備按月計提的折舊費用； C 、管理費用； D 、不在搬遷范圍內(nèi)的銷售、營業(yè)網(wǎng)點的日常開支（房租費等）。 （2）財務費用： 因工廠搬遷貸款的利息支出。在這一階段，搬遷對企業(yè)的影響和導致的損失曲線上升，可能達到峰值。
（三）、搬遷后生產(chǎn)恢復階段： 在這一階段，設備的安裝調(diào)試工作將逐步完成，生產(chǎn)和管理秩序逐步恢復；客戶對企業(yè)交貨能力的信心逐步得到恢復；原材料供貨渠道逐步穩(wěn)定；企業(yè)管理層主要精力逐步轉(zhuǎn)移；員工的情緒也逐步穩(wěn)定；后使工廠的生產(chǎn)效率達到搬遷前的水平，或因工廠新址各種條件的改善，而超過了過去。在這個階段，企業(yè)搬遷的影響和損失的曲線是下降的，直至零。
經(jīng)營損失評估資料搜集目錄
一、企業(yè)基礎資料 1、工商企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及稅務登記證、生產(chǎn)許可證等； 2、企業(yè)簡介； 3、公司章程； 4、企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量標準； 5、企業(yè)營銷網(wǎng)絡分布情況； 6、新聞媒體，消費者對商標產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務的相關(guān)報道和評價等反饋信息； 7、其它。
二、經(jīng)營損失資料 1、房屋租賃合同復印件 2、拆遷文件復印件。
三、財務資料 3、委托方近三年（含評估基準日）資產(chǎn)負債表、損益表或相關(guān)財務收益統(tǒng)計； 4、委托方未來五年發(fā)展規(guī)劃； 5、企業(yè)未來3-5年的收益預測及編制說明（C表）。
四、其它資料 6、企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)品（服務）榮譽證書； 7、委托方承諾書。

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